课程：

• 1、房地产开发项目前期准备工作有哪些？
• 2、设立房地产开发企业要具备的条件是什么
• 3、如何做好房地产营销的前期准备工作？
• 4、房地产公司税收筹划该如何做？
• 5、想要开发一个房地产项目，请问大概需要准备什么申请材料？

房地产开发项目前期准备工作有哪些？

一、立项审批

1、项目立项申请报告书（原件一份）

2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）

3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）

4、项目建设投资概算（一份）

5、银信部门出示的资金证明（原件一份）

6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）

7、项目地形图（一份）

8、有关职能部门的意见。

二、规划设计

1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。

2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。

3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。

三、建设工程报建

（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。

1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；

2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；

3、国土部门核发的《国有土地使用证》；

4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；

5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；

6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；

7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；

8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；

9、建设资金证明；

10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；

（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设工程施工公开招标申请表；

3、建设工程监理公开招标申请表。

（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设工程施工邀请招标审批表；

3、建设工程监理邀请招标审批表；

4、工商部门签发的私营企业证明；

5、法人营业执照；

6、其他申请邀请招标理由证明。

（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；

3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；

4、工商部门签发的私营企业证明；

5、法人营业执照；

6、建设工程直接发包审批表。

（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。

1、《规划许可证》；

2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；

4、施工合同及其单位资质证书复印件；

5、监理合同及其单位资质证书复印件；

6、施工图设计文件审查批准书；

7、建设工程质量监督申请表；

8、法律、法规规定的其他资料。

（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。

1、建设单位提供的资料：

（1）工程施工安全监督报告；

（2）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

（3）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；

（4）工程项目地质勘察报告（结论部分）；

（5）施工图纸（含地下室平、立、剖）；

（6）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；

2、施工单位提供的资料：

（1）安全生产、文明施工责任制；

（2）安全生产、文明施工管理目标；

（3）施工组织设计方案和专项技术方案；

（4）安全生产、文明施工检查制度；

（5）安全生产、文明施工教育制度；

（6）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；

（7）现场设施、安全标志等总平面布置图；

（8）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；

（9）建设工程施工安全生产责任书；

（10）建设工程施工安全受监申请表；

（11）法律、法规规定的其他资料。

（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。

1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

2、工程监理中标通知书和工程监理合同；

3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；

4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；

5、质量监督申请安排表；

6、安全监督申请安排表；

7、建设工程质量监督书；

8、建设工程施工安全受监证；

9、施工许可申请表；

设立房地产开发企业要具备的条件是什么

房地产公司成立的条件一共有四个方面：1、有自己的名称和组织机构；2、有不少于十五平方米的固定服务场所；3、注册资金不少于三十万元，仅从事咨询业务的，注册资金不少于十万元；4、有房地产中介服务相应职业资格证书的人员不少于三人，其中从事房地产经纪业务的，还应当持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员。

《城市房地产管理法》第30条有明确规定：

第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的经营场所；

（三）有符合国务院规定的注册资本；

（四）有足够的专业技术人员；

（五）法律、行政法规规定的其他条件。

如何做好房地产营销的前期准备工作？

现今房地产如火如荼的发展，也带来各式各样的营销方式，有效的地产营销策略成为了房地产行业的一把亮剑。要想这把营销亮剑做的锋利，我们首先要做好前期最重要的两手准备：一是前期的策划；二是中期的战术分布实施。既做到两手抓，又要两手都要硬。 一、前期的策划—打造楼盘的核心竞争力，推广楼盘形象。 上个世纪90年，普拉哈拉德和哈默尔提出了“核心竞争力”一概念，在房地产营销中，楼盘形象是基于楼盘的核心竞争力而具有的一种比较竞争优势之一。在房地产营销的前期策划中，要达到很好地推广楼盘形象的目的，打造楼盘核心竞争力是关键，为此，我们应从三方面把握： 1，对楼盘的属性定位 楼盘属性的定位贯穿于楼盘形象进行推广的整个过程，是这一过程的核心部分。它包括对楼盘的规划设计和人居环境两方面的定位，在规划设计定位方面突出楼盘的整体概念，如：亲水楼盘，SOHO或智能化楼盘等，突出楼盘的建筑风格，如：时尚欧洲型或欧陆古典型等，突出楼盘的户型面积，户型比例，中心景观等。在人居环境定位方面要体现出楼盘所处的地段的优越性，交通的便利，楼盘所构成的生活区的成熟等。 2，市场调查，把握方向 此环节在房地产营销的核心竞争力的打造过程中是很有必要的。在此过程中全方位地搜索同一城市里同一时期内各楼盘的开发情况，根据各楼盘的不同开发概念，区域，价位等确立竞争对手，建立起对竞争对手的跟踪调查档案系统，掌握竞争对手的销售手法和销售状况等，分析调查报告，树立起新的楼盘性价比和高于对手的楼盘价值系统，在原定的营销战术的基础上进行不断地完善及最终确立营销战术方案。 3，楼盘的主题确立及形象推广 完成了楼盘的属性定位和市场调查分析，把握了营销方向后，营销随即进入了楼盘的主题确立及推广的阶段。楼盘的价值基础和特征的持久力表现在它的名称上，而与名称联系最为紧密的是楼盘的标志和图案系统，它们在很大的程度上直接影响到楼盘的形象推广。在“后非典时代”，业界将会树立起新的楼盘主题价值系统，健康将是第一主题，健康的人居环境，健康的休闲环境，健康的工作环境。在楼盘的形象推广方面，重点是指导或配合专业的广告公司理清思路，结合楼盘的属性定位，突出优势，树立起楼盘的最优形象，造成轰动的效应。在开盘前较长时期的密集性，广泛性和渗透性的宣传之下，楼盘的传播将影响到潜在的目标客户。 二，中期的战术分布实施 初期的策划酝酿了较为成熟的营销战术，开盘期间营销将会进入高涨时期，战术将会得到全面的实施，在此点上，战术分布于三方面： 1，关注营销的“体验场” 体验是人们以个性化的方式参与到其中的事件，它可以使客户意识中产生美好的感觉。营造体验场应从空间场的设计到生活小区的环境打造再到居室内部的装修都要给客户带来色，声，香，触，法这五觉的冲击，使客户体验到楼盘的价值所在。“生活场”的设计要有创意，在房地产营销上有过“试住购房”的营销手法，这是“生活场”的最初雏形，“生活场”的制造不能仅仅局限于试住，而应从多方面去开发，激励客户溶入到对居室的关怀中去，感受自己布局的居家生活的舒适和惬意，从而产生一种对生活的成就感。体验场中，在卖场营造好的效果将会使客户感受到楼盘聚集的人气和一种抢购的氛围，它将引发惊人的效果并引导客户购买的冲动。 2，把服务落实到客户中去 开盘前期和开盘之后积累的目标客户将集中约定在开盘期间消化。在消化的过程中，为客户提供真诚的服务将会产生良好的消化效果，建立起客户档案系统，根据客户不同的职业类型，收入状况，家庭情况向他们提供一系列的包括：购房户型，付款方式，装修建议的咨询及代办贷款等服务。让客户能感受到购房放心，称心，舒心，从而达到消化目标客户的目的。 3，实惠永远是购房的第一动力 在房地产的营销中，实惠永远是第一主题，它也是刺激消费者购房的第一动力。伴随着房地产营销走向成熟阶段，当前的房地产市场中比较流行的营销优惠战术可归结为以下几类： 1，购房送物业管理费。 2，购楼送车位。 3，购房送接受优质教育，培训机会。 4，购房享受装修大优惠。 5，购房送金卡，指定处购物享受优惠服务。 6，购房连带购车大优惠。 7，分期付款，N年免息。 8，购房抽奖，送礼，返现金。 9，“中介热销”，即介绍客户购房给予提成等 在广州，深圳等沿海开放城市甚至有购房送工作等营销手法，其本质都是使客户能得到最大实惠一原则，但在实施此战术时要充分地考虑客户的实惠需要。 当做好前期的准备，就更有利于做好后期的营销控制了。 房地产营销的后期控制主要是对楼盘价位的控制和形象整合的控制。经历了中期的热销，楼盘相对于潜在目标客户而言将步入紧缩阶段。在理性分析当前楼市销售状况的前提下，第三轮营销攻势将是为实现楼盘开发的终极目标而努力，楼盘开发的终极目标表现为使置业主的投资得到最大的回报和生活环境的最优化。无疑，重估楼盘价值，进一步炒作楼盘形象将对楼盘的升值起着非常重要的作用，而升值最终体现在楼盘的价位的提高。在楼盘的紧缩阶段，楼盘的销售呈现出供不应求的局面，价位的提高一方面可以缓解供求关系的平衡，另一方面使楼盘得到升值，第三方面提升了发展商的品牌价值系统，增加了发展商的品牌崇信度，使楼市潜在客户的置业有了可以依靠的品牌楼盘。

房地产公司税收筹划该如何做？

房地产行业一直是我国的朝阳行业，特别是近几年通过房地产庞大的产业链带来的经济效益相当可观，比如重庆最新出台的重庆排名前100民营企业中，前十就有金科、万科、华宇三大房地产企业独占三个名额。当然，房地产行业也承受着较大的税负压力，而且很多环节都是重点监察对象，稍微操作不慎都有涉税风险。那么房地产行业主要的税负在哪几个部分呢？又该如何解决呢？

1 .人工费和社保很高

房地产业的企业成本结构中，人工成本约占20％-30％，但这一部分本来不能作为进行抵扣，而是偏重6％的增值税税负。 而且社会保障税税后，企业必须严格要求为员工买社会保障。其中，关于设计、销售等环节员工的薪酬也比较高，社保基数高，企业社保成本压力大。

2 .外部支出没有票

其实，任何行业都有很多拿不到发票的支出。 例如中介服务、渠道介绍费、招聘的兼职、购买零散的材料等。 很多情况下，向个人支付费用，拿不到票会使得税负增加。

3 .股东红利

25%的企业所得税＋20%的分红税，会使得很多股东不敢从企业里拿钱，特别是房地产行业一直被税务紧盯。企业所得税、分红税个税，都是属于所得税的一种，不管是企业缺票还是分红时都会触碰高额的所得税。那么如何才能合理合规的把钱从公账里拿出来，或者是说如何合理合规的把企业所得税降低就成了房地产企业的当务之急。

现在主流的方式是通过在地方政府园区成立个人独资企业享受核定征收来解决，通过个人独资核定，可以解决企业的无票支出部分，也能减低所得税。在园区成立个人独资企业后去承接主体公司的部分业务或者去承接需要拿出利润的资金。核定后综合税负在3.16%以内，国家法律法规规定个人独资企业无需缴纳企业所得税和分红税，比如重庆某宇房地产企业也通过成立数十家个人独资企业解决自身所得税部分。如开票400万，只需纳税十万左右即可完税，剩余账户里的资金可自由支配提取，无需二次纳税。

如果增值税压力偏高，可以在园区设立有限公司，纳税后获得增值税和企业所得税的扶持返还。增值税和企业所得税返还地方留存部分的70%-90%，如纳税100万可获得35万左右当地财政局扶持奖励。具体纳税比列还需看企业的年度纳税体量，纳税大户一事一议。

小结：不管是个人独资企业还是有限公司返税政策都无需企业实体入驻，只用通过线上入驻的形式享受园区政策。当然在企业享受税收优惠的同时，还需做到三流一致、业务真实方可保证企业合理合法长足发展。节税千万条，合规第一条。

想要开发一个房地产项目，请问大概需要准备什么申请材料？

开发一个房地产项目可不是一件简单的事情，在开发房地产项目的时候，开发商必须要准备好相应的材料才行，首先需要准备好报表单位所提供的项目主要建设内容说明。实际上这个建设内容说明里面包含的内容还是比较多的，你比如说有计划总投资、有土地的面积、土地成交价格、单项工程或者是单位工程名称等等。

除了以上这些以外，我们还得提供项目现场的照片，需要提供该项目的立项审核文件、备案文件以及整体的设计文件。其次还得具备相应的许可证，比如说项目建设施工许可证书国有土地使用证书，土地规划许可证书，还有就是施工单位签订的合约。当然了，既然是开发房地产项目，那肯定是一个房地产公司来开发的，所以必须要提供该公司的营业执照以及资质证书，除了这些以外，还要提供土地购置费的发票。

房地产项目在开发入库的时候，以上这些材料基本上是缺一不可的。在开发房地产项目入库的时候也有注意事项，你比如说在项目入库的时候，我们只一般只需要提供电子版的材料就可以了，不一定非要提供纸质的材料。如果需要提供相应材料或者是照片的话，那么必须要特别的清晰，并且每个材料上面都要有公司的公章。

大家所提供的这些现场照片必须是该项目的真实照片才行，你比如说该项目的破土动工照片或者是打砖的照片等等。在照片上面必须要明确的能够体现出具体的拍摄时间和拍摄地点以及拍摄的人物等等。在提供照片的时候不可以把多张照片拼接成一张照片，而且照片上面同样也是要加盖公章才能生效。