课程：

• 1、写字楼如何定位
• 2、底商和独栋商业怎么样定位
• 3、底商是什么意思
• 4、写字楼楼下的商业属于哪种商业地产类型？

写字楼如何定位

1、产权性质，务必要大产权。产权不好，注册容易出现问题，如消防部门

2、地理位置，交通是否便利。

3、楼体结构，尽量选择框架结构，易改造。

4、商业定位，结合周边，须有明确定位。

底商和独栋商业怎么样定位

你问得是怎么界定吗？

底商是指底层商业，换句话说商业楼上还有房子

独栋商业：这栋房子用途就是商业，除此之外楼上没有房子了

底商是什么意思

什么是底商

底商是指在建筑物底层（包括地下室）设立的可以从事商业活动的场所。底商通常是指写字楼或住宅的第一层、第二层网点。一般住宅，特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低。开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。住宅底商属于“公共建筑”，不属于公摊面积，以出租或出售获利为目的，由开发

商或业主自行经营。住宅底商与住宅配套设施在功能上有互补的作用，且能为开发商带来更多的利润，目前很多新开发的小区都建有底商。住宅底商多用来经营娱乐设施、中小型连锁超市、各种品牌的专营店、商务设施等。

底商的特点

底商有其区别于其他商铺形式的特点，这些特点对其经营、市场有方方面面的影响。

1、建筑形式特点

底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。

需要指出的是，如果规划设计不够合理，底商会一定程度影响住宅的销售。

另外，底商的规模要恰当控制，当规模超过2万平方米以后，开发商必须对该商业房地产项目的市场环境做必要的调查和研究，不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等，否则项目会面临开发困境。

2、铺面、铺位类型

底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。铺位底商良好的"可视性"使其价值最大化有了可能性，这也是底商引起市场关注的原因，或者说是底商得到商铺投资者青睐的原因。

有些开发商在进行底商设计时，为了使其标新立异，在底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商开发，可能将此底商项目开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的创新，使底商的概念复杂化了，无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式，会加大项目的风险。

3、经营形态特点

底商作为社区商铺的一大类，也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施，其中零售型底商的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型底商的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

4、投资回收形态

目前，越来越多的底商的投资回收形态主要为底商出售形式，主要的投资者包括散户投资者和机构投资者。长期看来，机构商铺投资者会逐渐成为商铺购买的主力，这会影响国内商铺开发模式及投资模式。

底商的分类

底商可以按照服务区间及市场理念来划分。下面分别对它们予以介绍。

1、按照服务区间划分

按照服务区间的区别，可以将底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。

对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。

对于服务于小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便利，商业气氛浓郁的地区，店铺面积不宜过小（最好在1000平方米以上），主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等，如"今日家园"、"似海怡家"、"现代城"的底商。

2、按照市场理念划分

随着越来越多的住宅项目进行底商的开发，房地产开发商逐渐意识到底商具有很大的市场潜力，但不同项目的竞争将成为今后底商市场的主旋律，底商项目市场运做将对底商项目的成功发挥重要作用。鉴于以上原因，下面按照底商项目的市场理念对底商进行分类。

按照底商市场运做的特点，我们将底商分为概念型底商、潜力型底商和商圈型底商，共三种类型。下面，分别对它们加以介绍。

1）概念型底商

概念型底商，指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。从以"欧式商业步行街"概念炒作成功的"现代城"、"欧陆经典"，到"珠江骏景"，再到"老番街"，底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过，为底商做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少，但决不应是开发商的制胜法宝。

2）潜力型底商

潜力型底商，指具有巨大市场潜力的底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型底商项目而言，某些底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。如位于亚运村的"风林绿洲"，由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻，人气凝聚力强大，近几年内的市场潜力不容忽视，是难得的投资宝地。

"潜力型"底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大问题将是"时间"问题，也就是商户通常说的"养店铺的时间"。因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算回报率时应充分考虑时间因素。

3）商圈型底商

商圈型底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群体的底商项目。凭借有利位置，抓住市场需求点，部分底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。

商圈型底商周边的商业已形成一定气候，，投资风险相对小，回报率高。不过，需要指出的是，成熟商圈内的底商，虽然位置和人气占有绝对优势，但是，投资商铺的其他条件（如：楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等）也十分重要。比如北京科技会展中心，其首层店铺的出租效果很好，虽然发展商也采取了如加修直通三层的手扶滚梯，将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流，但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷，部分店铺仍有空置现象。

最需要指出的是，商圈型底商的价值升值收益空间往往被缩小，而且如果商铺投资者不谨慎的话，很可能以过高价位购买商铺，最终被高位"套牢"。

写字楼楼下的商业属于哪种商业地产类型？

商业地产分类

1.传统商铺

商业地产最开始的du雏形就是服务于人们日常生活的发zhi廊、食店、便dao利店，他们以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落，因为其具有很大的灵活性，目前仍为广大投资者的首选和发展基础。现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。

2.专业市场

专业市场是市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。电脑城、数码广场、装饰家居等专业市场纷纷诞生。这种市场现一般偏居城市四周，对区域的要求性不是很高，但非常强调“集群效应”，有规模就有人气，有人气也就有了商气。

3.市中心综合商业市场

城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈，厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端，是一个城市商业发展的“晴雨表”。它一般都处于城市中心地段，口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费习惯场所，这就保证了其超强的购买指数。但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步。

4.社区商业中心

以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们就近消费的需要，但这种消费往往以日常消费品为主，在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距，但方便性是其“杀手锏”。

5.休闲度假商业

现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松，都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，回归自然。于是休闲商业地产模式风生水起，但客户群体在目前形式下尚欠稳定，稳定的客户群体直接关系到了它的成败。

6.商住办公楼

商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，让在“家”办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以SOHO为代表的商住办公楼是其典型代表。

7.甲级写字楼

作为商业地产高级表现形式的甲级写字楼市场的空缺很大，但前景也很光明。

8.大型商业中心MALL

金融区域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，并有购物、休闲、美食等生活、消费“一站式”配套服务的大型商业中心。

02

零售商业分类

中国零售业态按零售店的结构特点分类，分为百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等九种零售业态。

1.百货店业态结构特点

（1）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。

（2）商品结构种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。

（3）采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全。

（4）选址在城市繁华区、交通要道。

（5）商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。

（6）商店规模大，在5000平方米以上

（7）商店设施豪华，店堂典雅、明快。

（8）目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。

2.超级市场业态结构特点

（1）采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行。

（2）商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主。

（3）选址在居民区、交通要道、商业区。

（4）商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。

（5）商店面积在500平方米以上

（6）目标顾客以居民为主。

3.大型综合超市

（1）采取自选销售方式和连锁经营方式。

（2）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。

（3）设有与商店营业面积相适应的停车场。

（4）目标顾客为购物频率高的居民。

（5）商圈范围较大。

（6）商店营业面积一般在2500平方米以上。

（7）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

4.便利店业态结构特点

（1）以开架自选为主，结算在进口（或出口）处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式。

（2）商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。

（3）选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。

（4）商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5～7min到达的范围内。

（5）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。

（6）便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。

5.专业店业态结构特点

（1）采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。

（2）商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主。

（3）选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。

（4）营业面积根据主营商品特点而定。

（5）目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求。

6.大型专业店

（1）采取自选销售和开架面售相结合方式。

（2）以销售某一大类或几个大类商品为主，品种齐全，选择余地大。（3）选址地区中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近。

（4）经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主。

（5）营业面积在3000平方米以上。

（6）设不低于营业面积50%的停车场，提供相关技术和服务。

7.购物中心业态结构特点

（1）由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。

（2）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。

（3）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。

（4）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。

（5）商圈根据不同经营规模、经营商品而定。

（6）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。

（7）目标顾客，以流动顾客为主。

（8）根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。

03

商铺分类

1.按照开发形式进行分类

（1）商业街商铺

商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。类型包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。

与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。

（2）市场类商铺

指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。

市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

（3）社区商铺

社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。

社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

（4）住宅底层商铺

住宅底层商铺指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分搂层）的商用铺位。

住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。

（5）百货商场、购物中心商铺

百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型ShoppingMall项目在国内多个大中城市开发建设。

（6）商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。

（7）交通设施商铺

交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。

2.按照投资价值分类

商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。

04

社区商业主要形式

国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。

社区购物中心提供的商品包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，一般以中档品为主。

而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。社区商业中心又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。

另外，各种类型的餐饮服务，也是社区商业中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。

05

MALL的各种模式

1.按开发商背景及购物中心经营管理的模式（包括自营的比例）分类：

物业型购物中心、物业型摩尔购物中心MALL、百货公司型购物中心、连锁摩尔购物中心MALL等。

2.按购物中心的商场面积规模分类：

巨型/超级购物中心SUPER MALL/CITY MALL、大型购物中心、中型购物中心、小型购物中心。

3.按购物中心的定位档次分类

高档商品、中高档商品、中低档商品等。