课程：

• 1、缓解房企经营困难，深圳出台6项措施稳楼市
• 2、捍卫“房住不炒” 助力“住有所居”
• 3、深圳“辣招”里的楼市错觉
• 4、深圳楼市调控再出新招 房价异动必监管 建立价格引导机制
• 5、调控升级 住建部对房价地价波动较大城市预警！

缓解房企经营困难，深圳出台6项措施稳楼市

4月16日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局印发了《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》（以下简称“通知”），缓解疫情对深圳市商品房销售和城市更新等工作的影响。

通知共涉及六个方面，包括延长城市更新单元计划有效期、延长城市更新项目原有地价测算规定适用期限、缓解企业资金压力、加快商品房供应、允许延期缴纳土地出让价款、促进城市更新工作提速提效。

深圳市住房和建设局在政策解读中指出，受肺炎疫情影响，深圳市房地产项目工地停工，工期延误严重影响项目施工进度，在建项目不能按时入市，一方面企业销售进度延后，面临资金和经营压力；另一方面深圳市房地产市场也出现供应紧张等问题，不利于满足居民合理住房需求和维护房地产市场稳定。“为切实缓解企业面临的经营困难，根据《深圳市人大常委会关于依法全力做好当前新型冠状病毒肺炎疫情防控工作 切实保障人民群众生命健康安全的决定》等规定，在通知中对各方面反映相对集中事项予以了明确。”

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此次政策针对城市更新和房地产预售等给予了宽松的政策，深圳此类政策释放了宽松的导向，具有很强的信号意义。“换而言之，后续无论是城市更新还是房屋销售等领域，预计全国各类城市都会出台各类宽松的政策。其对于降低房企成本、引导更多项目入市、推进城市更新项目等都有积极的意义。”

加快形成商品房有效供应 维护房地产市场稳定

在加快商品房供应方面，通知中指出，申请商品房预售的，必须符合土地出让合同和规划许可条件等要求，并保证项目工程质量。今年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，可以申请预售。

根据原有的《深圳市房地产市场监管办法》，商品房预售条件为七层以下（含本数）的商品房项目已封顶；七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数。

“此次通知明显降低了预售条件，使得很多项目可以以更低的预售条件获得预售证，进而可以加快房地产项目的入市。”严跃进表示。

深圳市住房和建设局在政策解读中也表示，加快形成商品房有效供应，有利于避免因疫情导致供应大幅减少进而引起市场波动，有利于维护我市房地产市场稳定。

严跃进认为，深圳此次发布政策，具有很强的信号意义，进一步说明政策会进一步放松，体现了当前全国房地产市场的政策导向。一方面，从稳楼市的角度看，稳定房企成为最为关键的一步。通过降低企业资金成本、加快预售节奏，有助于房企更好应对经营压力，进而有助于实现更好的企业运作效率。另一方面，通过预售等政策的调整，进一步实现房屋房源的供应，有助于一些大城市更好应对今年的购房需求，尤其是一些人才导入比较快的城市，更应该采取此类政策。而对于城市更新的关注，实际上也是有助于加快棚改等工作的推进。各地后续要形成更多的土地供应，就必须鼓励房企参与此类城市更新和棚改等工作。通过降低相关的政策门槛，有助于房企更好应对挑战，进而加快城市更新的节奏。

根据4月16日，国家统计局发布的3月份70个大中城市房价数据显示，3月份，深圳新房房价环比上涨0.5%；深圳二手房房价环比上涨1.6%，涨幅全国第一。

捍卫“房住不炒” 助力“住有所居”

近日，南昌市因楼市调控政策“一日游”引爆舆论。

3月24日，南昌市发布了《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，其中有的条款与稳地价、稳房价、稳预期的要求不符。政策发布次日，便被要求撤回，相关负责人被约谈。住房和城乡建设部要求江西省和南昌市切实提高政治站位，牢牢把握“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持房地产调控不动摇，努力解决好大城市住房突出问题。

同时，住房和城乡建设部将南昌市列入房地产市场监测重点城市名单，并立即派出督导组赴南昌市现场督导。南昌也成为今年以来住房和城乡建设部督导的第七城。

此前，住房和城乡建设部相关负责人已带队接连赴上海、深圳、北京、杭州、无锡、成都、西安等地调研督导房地产工作。

多名受访专家表示，住房和城乡建设部罕见地公开表态再次昭示了“房住不炒”底线不容触碰。接连赴东、中、西部热点城市密集调研督导，体现了国家稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展的定力和决心。

调研督导后，各地迅速反应，紧锣密鼓出台调控政策，给“过热”苗头泼“冷水”，有力打击了楼市乱象，维护了“房住不炒”总基调。

据记者不完全统计，2021年以来各地出台房地产调控政策已累计超百次。从加码限购、限售，到严查资金来源等，各种调控手段对楼市乱象进行精准打击，多地调控政策的实际效果正在市场上逐渐显现。

密集调研督导

3月中旬，“两会”刚刚结束，住房和城乡建设部副部长倪虹即带队赴成都、西安调研督导房地产工作，要求两地深入贯彻落实“两会”精神，保持房地产调控定力，确保实现“三稳”目标，着力解决新市民住房突出问题。

事实上，自今年1月下旬起，倪虹已经带队接连赴上海、深圳、北京、杭州、无锡市调研督导房地产市场情况。

1月下旬在上海、深圳调研时，要求坚持问题导向，发现问题及时出手，采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房；要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，增强工作积极性、主动性、创造性，确保房地产市场平稳健康发展。

2月上旬在北京调研时，敦促北京在“十四五”开局之年，带头贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房住不炒”，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，采取更加有效有力的措施，巩固好平稳势头，确保市场平稳健康发展。

2月下旬在杭州、无锡调研时，要求加强市场监测分析，及时发现问题，及时采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房；完善调控机制，加强住房和人口、土地、金融政策协同，形成政策合力；以稳地价、稳房价、稳预期为目标，增强工作积极性、主动性、创造性，确保房地产市场平稳运行。

上海、深圳、北京、杭州、无锡、成都、西安相关负责人纷纷表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好房地产市场调控主体责任。坚决打击投机炒房，有效引导预期，对苗头性、倾向性问题果断出手，确保市场稳定。

密集调研督导背后，是相关热点城市出现过热的苗头。2021年开年以来，北京、上海、深圳、杭州、西安等多地房地产市场持续火热，学区房一房难求、“万人摇”、打新热、二手房跳涨等现象频出，引发市场对于房价大涨的猜想和恐慌。

“打补丁”政策迅速落地

值得注意的是，每次调研督导之后，相关热点城市都迅速出台了调控政策“打补丁”。

首先是上海、深圳。1月21日，上海市住房和城乡建设管理委员会等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，涉及土地、信贷、税费等10条内容。新政一方面严打炒房，明确增值税免征年限“2改5”，严格执行差别化住房信贷政策；另一方面扩大供给，加大商品房用地供应，增加租赁住房有效供给。1月23日，深圳市住房和建设局发布了《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，从购房人意向登记、房地产开发企业和经纪机构购房资格信息核查责任、打击炒房等方面作出进一步规定。

北京紧跟其后。1月28日，北京房地产中介行业协会发布消息称，相关部门已多次约谈北京主要中介机构负责人。北京将坚持“逢涨必查，逢炒必办”的原则，对发现炒作的中介机构及人员联合处罚；不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓动引导出售方随意提高报价，不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章，不得参与经营贷、首付贷、消费贷等任何违法违规的房地产金融活动。1月30日，北京银保监局发文称，严查消费贷、经营贷资金违规流入房地产市场。

随后是杭州、无锡。3月2日，无锡市住房和城乡建设局发布《关于规范我市二手房交易秩序的通知》，提出规范二手房交易秩序，建立二手住房价格信息发布机制。3月3日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，提出对法拍房限购，严查经营贷、消费贷等要求。

再到成都、西安。3月16日，西安市住房和城乡建设局发布《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》，从购房资格核验、购房资金核验、商品房销售秩序等6个方面着手，进一步落实“房住不炒”定位，规范房地产市场秩序。3月22日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从强化住宅用地供应管理、深化房价地价联动机制、加大住房保障力度等7个方面提出了16条具体措施。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受采访时表示，一系列调控政策的及时出台，对市场是一支“镇静剂”，打掉了楼市松绑、价格上涨的预期。

释放强烈信号

多名受访专家一致表示，今年经济形势整体向好，传导到房地产行业，市场对房地产形势不免又有了一些幻想与期待，但房地产市场一旦出现过热迹象或苗头，住房和城乡建设部即调研督导，各城市政府即迅速出台新政，再次释放了强烈信号：中央对于房地产市场的态度决心一以贯之，城市政府落实主体责任的态度决心没有动摇，幻想房价“复燃”的投机者必遭重击。

浙江工业大学副校长虞晓芬对记者表示，中央坚持“房住不炒”的定位不会动摇，坚持房地产市场调控“三稳”的目标不会动摇，坚持落实地方调控主体责任的力度不会减弱，着力解决新市民住房突出问题的决心十分坚决，未来将确保两会精神落到实处，确保实现房地产市场平稳健康发展。

“去年四季度以来，深圳、上海、杭州等一些热点大城市的房价涨幅明显扩大，成都、西安等西部区域中心城市的房价也开始明显上涨，房价上涨的城市数量有所增加，并有蔓延趋势，未来房价上涨压力还很大。住房城乡建设部早发现、早应对，有关负责人带队到房价上涨较快的大城市，进行调研、提醒、谈话、督导等，释放稳房价等相关政策信号，采取严禁资金违法违规流入房地产市场、严肃查处房地产中介、坚决遏制投机炒房等一系列有力、有效措施，大城市房价上涨势头暂时得到抑制。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强在接受采访时表示。

“国家将坚持房地产调控政策的连续性和稳定性，稳妥实施房地产调控长效机制并在实践中不断优化和完善政策工具箱。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为。

在许小乐看来，面对部分城市房价过快上涨的势头，住房和城乡建设部领导亲自到城市督导房地产调控，压实责任，哪里热去哪里，这在过去并不常见，体现出住房和城乡建设部捍卫“房住不炒”的决心。过去房地产调控的一大缺陷是政策滞后于市场的变化，导致政策与市场预期之间总是产生错位。近年来，住房和城乡建设部门房地产市场监测能力大幅提升，中央对各地城市市场动态第一时间了解，使问题遏制在苗头阶段，避免预期传染扩散。

下力气解决大城市住房问题

从1月份的上海、深圳，到2月份的北京、杭州、无锡，再到3月份的成都、西安，观察近期调研督导城市不难看出，都是住房问题突出的大城市。

中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，今年政府工作报告也第一次明确提出“解决好大城市住房突出问题”。

对比倪虹在前后几次调研督导中的表态可以发现，在强调稳定市场的同时，越来越重视解决大城市住房问题和帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难，定位越来越精准、目标越来越明确。

1月下旬在上海、深圳，2月上旬在北京调研督导时，倪虹重点强调了要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，确保市场平稳健康发展。

2月下旬在杭州、无锡调研督导时，倪虹讲话中专门提到了“解决好大城市住房突出问题”，并强调“要大力发展保障性租赁住房，完善长租房政策，加大土地、财税、金融支持力度，增加保障性租赁住房和长租房供给，多渠道解决外来务工人员和新就业大学生住房问题。”

3月中旬在成都、西安调研督导时，倪虹再次强调“解决好大城市住房突出问题”，并且着墨更多，“成都、西安正在建设国家中心城市，人口流入量大、年轻人多，要大力发展租赁住房，多渠道解决好他们的住房困难问题。要有效增加保障性租赁住房供给，规范发展长租房市场，落实土地、财税、金融支持政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，尽最大努力帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难。”倪虹具体指出。

“我国当前住房突出问题主要出现在大城市尤其是特大和超大城市，表现为新就业大学生、城市非户籍常住人口、环卫等城市重要公共服务岗位上的进城务工人员等新市民群体存在较大住房困难，有效解决新市民住房问题，发展住房租赁市场成为关键。”刘洪玉表示。

柴强认为，主管部门高度重视大城市的住房困难问题，正在有思路、有计划、有行动、分步骤的解决。未来将采取一系列措施着力解决大城市住房困难问题，助力‘住有所居’。通过大力发展包括公租房、政策性租赁住房在内的保障性租赁住房，规范和发展长租房市场，一方面可缓解房价上涨压力，另一方面可有效解决大城市新市民特别是青年人的住房突出问题。下一步，还应进一步加强城市政府的房地产调控主体责任，有效增加住宅用地供应，整顿规范房地产中介市场秩序。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞建议，在投资产品有限、地区经济发展不平衡以及大城市住房问题突出的背景下，要巩固调控成果，解决好大城市住房突出问题，助力完成“住有所居”目标，要做好以下工作：首先，进一步完善调控政策。其次，加快基础性配套改革。加快住房供给土地制度改革以及房地产税改革，发挥抑制投机、扩大租赁市场供给、支持财税和土地制度改革的多重效应。再次，实施新市民安居工程。目前热点城市保障性住房供给很难满足规模巨大且快速增长的新市民的住房需求，建议切实扩大和加快新市民的住房供给，大城市尤其是特大和超大城市更需加大供给力度。

深圳“辣招”里的楼市错觉

更严厉的“辣招”终究还是到来了。

辣招

大学毕业落户深圳数年的小曾，上个礼拜刚和女朋友在福田区民政局领证，只有在这种办理证件的时刻，他的生活才会和“深圳”交织在一起。

2019年上半年，小曾和女朋友通过双方父母的资助，在广州增城区朱村一带购置了一百余平方米的婚房。可直到现在，这位年轻人仍然无法理解，在一百多公里以外的深圳，到底发生了什么，让他够不到“上车”的门槛。

在小曾领证那会儿，有一群人也在寻求答案。

7月8日，深圳住建局组织的10人考察组，前往长沙住建局交流考察房地产市场管理工作。长沙人嗜咸喜辣，对待房地产调控也辣味十足，同侪碰头，一眼看出门道，来自深圳的考察组对长沙房地产调控和房地产市场监督工作的成效、先进经验和典型做法“给予高度评价”。

赶赴长沙前4天，深圳住建局还参加了国家住建部副部长南下深圳调研所举行的座谈会，参会的据悉包括万科、华润、卓越等开发商，以及贝壳找房等房地产中介。

市场的情绪开始波动，一些敏感的人隐隐感到，深圳楼市或许会迎来调控收紧。也是在上个礼拜，宁波四部门出台新规定，对“偏热”的房地产市场进行“降温”。有人说，深圳要起风了。

凉风真的刮起来了，在这个燥热的南方城市劲吹。

7月15日，深圳住建局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，自发布日起实行。

《通知》设置了较2016年调控政策更严厉的规定，包括备受关注的提高住宅限购年限，深户购房需满足“3年落户+3年社保”，夫妻离婚追溯期延长为3年；非首套房房贷趋严；部分恢复豪宅税，增加总价750万标准等。外界称之为“新深八条”。

像小曾这样的“新市民”受到了冲击，他们在筹集购房款之余，还需承受“时间换空间”的压力。外地投资客诸如“7蟹姐姐”，制度套利或许要碰壁了，他们难以再花费几万元和深户假结婚获取购房资格了。此前，深圳政府对离婚炒房仅做杠杆限制。

深圳中原也披露，上半年深户购房占比进一步提升至82%，较去年提升约5%。

错觉

形势一直在倒逼政策出台，西南证券在一份报告中指，2010年开始，人口流动的最主要特征是“有选择性地流入中心城市”。

由于北京、上海已开始控制人口流入和人口结构，深圳自然要承担更多人口流入的压力，而自2015年4月领先中心城市房价上涨后，2016年三季度深圳开始执行最严厉调控政策。

数据来源：深圳市统计局，观点指数整理

深圳历年统计数据也清晰展示人口流动所带来的房地产提振作用，2011年前的8年间，深圳固定资产投资中，房地产开发项目的增长速度普遍低于非房地产开发项目，2011年后这个情况又基本调转过来。其中2017年受调控影响低于非房项目，但增速依旧达21.6%。

数据来源：深圳市统计局，观点指数整理

房地产开发投资额方面，2016年出台调控后，住宅投资额在深圳完成的房地产开发投资额中占比持续下降。

2017年住宅投资额为1014.05亿元，占同期房地产开发投资额比例仅47.48%，创下自1993年以来最低比值，2018年比例49.36%为次低，反映城市开始朝商业、写字楼、工业等其它领域发展。

但仅仅过了三年，在楼市本身供需不平衡的基础上，深圳叠加了先行示范区、豪宅税放宽、商务公寓“只租不售”限制取消等要素，自2019年四季度以来楼市又出现上涨的苗头。去年放宽豪宅税后，深圳中原统计，11、12月全市二手房分别成交8013套、8973套，自2016年5月以来再次突破8000套纪录。

进入2020年，深圳又是最早从新冠疫情影响下反弹的城市之一。3月份70个大中城市住宅销售价格中，深圳新房、二手住宅销售价格环比领跑一线城市，二手房住宅价格同比上涨9.7%，时隔两年跃居全国第一。

而4月份接连一系列事件，终于将深圳导入了严厉调控的道路。

先是4月16日，深圳住建局、深圳市规划和自然资源局发布新规，提出加快商品房供应，大幅降低预售门槛，促进城市更新等举措。这被外界解读为一种信号，亦即深圳从供给角度而非限购、限贷角度缓和房价上涨压力。

实际上，今年深圳在土地供应方面的确展示了非凡的努力，深圳中原统计，上半年全市土地成交28宗，同比增加10宗；成交用地面积94.66万平方米，同比增长64%，其中居住用地占比逾5成。深圳也是上半年为数不多加大土地供应的城市之一，此为后话。

回到4月17日，国家时隔半年重提房地产，表态要促进房地产市场平稳健康发展。只是没有人会确切预料到，“平稳健康发展”的力量有多大。

3天后即4月20日，市场传闻央行深圳中心支行下发通知，要求各商业银行对房抵经营贷资金违规流入房地产市场的情况进行紧急自查。

此后，深圳明确对“收取喝茶费”“捂盘惜售”“恶意加价”等问题开展为期三个月的市场乱象专项整治行动；深圳宝安住建局还责成所有住宅项目，采取委托公证公开认筹抽签选房的形式予以销售。

上述措施取得一定成效，但仍无法改变楼市的走向，6月15日国家统计局发布的5月份70个大中城市数据中，深圳新房销售价格同比增速仍领跑一线城市，且二手房同比增长12%，几乎仅次于唐山；6月21日，金融街光明项目备案394套，认筹客户却达8998批。

1996年底，互联网泡沫破灭前几年，格林斯潘说出那句名句：“非理性繁荣可能会导致资产价格虚增。”深圳或许有着同样的挑战，但不少深处这座城市楼市中的购房者，以及研究人员都说，大家踊跃入市是供需不平衡，并未表现出明显的不理性。

但更严厉的“辣招”终究还是到来了，深圳从加码供需转回了限购限贷的路上。

深圳楼市调控再出新招 房价异动必监管 建立价格引导机制

继7月15日的重磅楼市调控政策之后，深圳再度从房地产市场活动的监督管理方面出手，以实现稳房价、稳预期等目标。

9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）公开征求意见。

《意见稿》主要修订内容包括：在二手房交易方面，明确完善房地产市场价格监管机制，并建立存量商品房价格引导制度；在房屋租赁方面要求加强租赁房屋管理，实行实名租赁、建立租赁租金监管制度等。

随着深圳房地产市场的快速发展，此前的相关办法已经不能很好地满足市场监管需求。并且，在坚持“房住不炒”的背景下，除了运用供给侧和需求端调控等手段之外，深圳还有必要在市场监测、价格监管与引导、市场信息披露等方面摸索形成一套行之有效的举措。

深圳市司法局在《意见稿》的起草说明中就提到，此次修订工作，弥补房地产市场监管空白，完善房地产市场监管制度，不断提升深圳房地产市场监管的法治化水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，《意见稿》对于土地交易、住房交易、价格管控、租赁市场等进行了相关规定，尤其是价格方面的监管内容比较详细，这是后续各个市场参与主体需要关注的地方。

房价“异动”必监管

从去年到今年，深圳的房地产市场，不止一次出现抱团炒作房价等行为。

2019年12月，深圳住建局就曾发布通告称，将对部分集体恶意炒作房价的小区暂停办理二手房网签手续，不仅是因为其涨幅明显超过了近期市场成交价，更是因为部分业主恶意串通集体抬高挂牌价格，严重损害了购房者利益。

今年5月，有媒体报道宝安区TATA公寓、鸿荣源壹方中心，龙华区金亨利首府、星河丹堤部分二手房挂牌价格虚高。深圳市住建局5月22日会同宝安区住建局对TATA公寓、鸿荣源壹方中心周边的房地产中介机构进行现场检查，部分挂牌价明显高于近期真实成交价的房源全部下架。

除了试图通过出售获利之外，挂高价还有什么逻辑？记者在今年4月获得的深圳房地产中介协会的一份内部资料指出，据业内龙头企业反馈，全市范围内的确存在部分业主（甚至联合）将房源报价大幅抬高，以期通过“高评高贷”方式，通过经营抵押贷款（经营贷利率相比房贷利率低），或转按揭的方式予以高位套现。

今年年初，深圳房地产研究中心主任王锋曾指出，在稳房价方面，对于深圳二手房，探索建立楼盘指导价格机制。

此次的《意见稿》就提出，市主管部门和市场监管部门应当建立房地产交易价格监测制度，并可以根据房地产交易价格异常波动情况，适时采取必要措施稳定房地产交易的价格水平。

对于部分区域、项目存量商品房交易价格出现异常情况的，深圳市主管部门可以会同市场监管等有关部门对相关房地产企业、经纪和估价机构、房屋租赁企业，采取约谈、书面报告、风险提示、暂停业务开展等措施。

对于二手房交易，《意见稿》指出，市主管部门建立合理价格引导机制，定期发布全市商品住房项目合理成交价格。对于社会关注度较高、价格波动较大的存量商品住房项目，市主管部门及时发布合理成交价格，引导市场理性交易。

住房租赁的租金也被纳入了指导范畴。《意见稿》提出，由市主管部门建立房屋租赁参考价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型房屋的租赁参考价格。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次《意见稿》的核心是价格政策，尤其是房价“异动”必管，二手房价格引导、公布租赁参考价格等，并且对监管对象、处理方式等进行了明确，这说明后续的监管会更加全面。

多管齐下，二手房降温

今年以来，深圳的二手房市场出现了又一轮火爆行情。国家统计局的“70个大中城市二手住宅销售价格指数”显示，6月深圳二手房价格同比上涨14.3%，远高出同期北上广的涨幅。

成交量也处在高位。深圳房地产信息网的数据显示，尽管受疫情影响，上半年深圳二手住宅合计成交4.4万套，同比增长41.20%。

有深圳房地产业内人士表示，这一轮的火爆行情让人始料不及，这也是为什么政府在7月15日出手调控的原因。

此次被称作“新深八条”的调控措施中，涉及提高购房门槛，调整豪宅税、打击假离婚买房等，其中最为“严苛”的一条规定为：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

8月底，在深圳本地市属国企深业集团旗下上市平台深圳控股的中期业绩发布会上，深圳控股董事会主席吕华介绍，据公司的观察，大约有20%到30%的潜在业主失去了购房资格。

深圳的二手房成交由此迅速降温。美联物业全国研究中心总监何倩茹介绍，以7月15日为分界线，下半个月的实际成交比上半个月下跌了50%以上。

深圳中原地产研究中心的数据显示，从过户情况看，8月深圳二手住宅成交套数为11322套，环比下滑15.6%；成交面积为97.5万平方米，环比下滑15.0%。由于过户成交与实时成交之间存在时间差，8月过户房源主要来源于前两个月的成交，因此过户套数虽有回落，但依然相对处于高位。

Q房网的数据则显示，截至9月6日，深圳的二手房过户量连续三周环比下跌，9月6日当周的日均值较峰值回落了四成。

“新深八条”主要侧重于需求端调控，但实际上，在实施细则里，深圳住建局已经对二手房价格监管提出了三条措施：定期对外发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格；中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于所在楼盘合理成交价格的信息；全市中介机构每月给市住建局报送本机构上一月居间成交的二手商品住房成交价格等相关信息。

严跃进表示，对价格的规范管理，对于二手房市场的稳定有着积极作用。后续全国其他城市也应该学习深圳模式，在二手房方面进行价格引导，来规范市场交易和定价。

调控升级 住建部对房价地价波动较大城市预警！

楼市监管正稳步出牌！

近日，住房和城乡建设部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

中共中央政治局在4月19日召开的会议上，也再次强调了房地产调控政策的总体基调。会议认为，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

中原地产首席分析师张大伟认为，加强市场监测和评价考核，意味着分类指导之下，也带来了更多的监管。未来住建部的约谈、预警，依然影响各个城市的房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查，在2019年将依然常态化。

监管再亮剑多城市调控升级

4月19日，新华社消息，近期住房和城乡建设部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。

从调研情况看，房地产市场总体保持平稳，住宅销售平稳回落，房价基本稳定，市场预期趋于理性。但部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住房和城乡建设部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

近期，已有多个城市出现了调控升级：

湖南省4月19日下发《关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知》，要求4月22日起在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策，即对个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。

上周，北京收紧了国管公积金政策，贷款按照认房又认贷执行。

4月10日，合肥市住房保障和房产管理局就进一步规范商品房销售行为发布紧急通知。

4月8日，深圳市住建局印发《深圳市住房和建设局开展房地产市场领域“楼霸”专项整治工作的方案》的通知。

另外，包括济南、郑州等地，辟谣松绑限购限价。整体看，楼市最近出现小阳春，市场各种谣言明显出现。

从土地出让情况看，2019年1-3月，全国房屋新开工面积为3.9亿平方米，同比增长11.9%，增幅较1-2月扩大5.9个百分点。其中，住宅新开工面积为28467万平方米，同比增长11.5%，增幅较1-2月扩大7.2个百分点。

具体城市看，中原地产研究中心数据显示，3月下旬来部分城市的土地市场相比今年前两个月的低迷有所恢复，其中包括合肥、天津、杭州、温州等城市卖地数量有所增加。4月份，包括无锡、苏州、广州等城市的土地市场相比之前也有明显升温。

这一定程度上，印证了前述住建部调研所强调的“土地市场热度回升”的论断。

哪些城市有可能被约谈

一些城市在今年前三个月的土地出让也出现激增的情况。中指数据统计显示，今年前三个月，在土地出让金排名前二十的城市里，有南宁、太原、合肥、福州、天津等5个城市涨幅超过了70%，其中南宁一季度土地出让金达153.3亿元，涨幅高达640%。此外，北海、大连的一季度土地出让也同比创下惊人涨幅，分别达1664%和1241%。

溢价率方面，一线城市土地出让溢价率总体稳定，但二线城市总体楼面均价呈现上涨态势。中指数据显示，今年一季度，二线城市土地出让溢价率环比上升13个百分点。

高华证券近日研报判断，随着土地市场逐步升温，相关土地出让政策最宽松的时期可能已经结束。

而在房价波动方面，国家统计局数据显示，3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨8.2%，涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.4%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格同比上涨8.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

具体涨幅上，丹东、大理、锦州、西宁、常德、厦门等二三线城市新房或二手房价格指数涨幅居前。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，住建部此次出台相关措施，很大程度上说明了其对局部市场过热现象的关注，也预示今后可能会在土地和房屋价格方面有相关的管控措施。

再次强调“房住不炒”

中共中央政治局在4月19日召开的会议上，也再次强调了房地产调控政策的总体基调。会议认为，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

张大伟表示，再次明确要求“房住不炒”，表明了全国房地产的调控力度将维持之前的高温状态。虽然最近出现了部分城市的微调，但是整体看，基本原则依然不会改变，中央遏制房价上涨的决心不会改变。

严跃进则表示，房住不炒的概念继续得到强调。尤其是今年一季度楼市表现还不错，二季度预计会继续上升，这个时候强调这一点，也是为了防范房地产市场价格大涨的风险。

此外，政策明确了长效调控机制的概念，主要包括一城一策、因城施策、城市政府主体责任等。预计今年二季度，相关城市会有相关监管政策出台，而对地方政府的主体责任考核也会加大。

房企融资升温

作为市场的重要主体之一，各大房企在一季度卯足劲加大融资力度，为的是在土地出让、行业并购以及产城开发等方面备足子弹。

国家统计局数据显示，1-3月份，房地产开发企业到位资金3.89万亿元，同比增长5.9%，增速比1-2月份提高3.8个百分点。其中，国内贷款7134亿元，增长2.5%；利用外资33亿元，增长1.1倍；自筹资金1.18万亿元，增长3.0%；定金及预收款1.23万亿元，增长10.5%；个人按揭贷款5645亿元，增长9.4%。

华北某房企人士4月20日对中证君表示，他所在的企业今年一季度新增融资规模数十亿元，渠道包括银行授信、发债、中票等工具，较去年来说，融资情况较好，也为该企业全年做好布局打下良好基础。

房企融资环境缓解，加之销售回款略有提升，房企到位资金增幅扩大，也带动了今年一季度开工率和部分城市土地溢价率等指标上扬。

上述房企人士也表示，对于政策上保持调控的定力，大部分房地产企业应该是有预期的，尽管融资情况在好转，“怎么花钱，对于各个房企来说，可能会更加谨慎，好的城市好的地块可能会引来疯抢。相反，不够优质的地块则会出现溢价率低甚至流拍的情况。”

销售方面，随着调控继续保持“房住不炒”的总体定位，房企的销售业绩也逐渐趋于平稳，部分企业甚至“掉头向下”。

克而瑞研究中心最新报告显示，排名前三的龙头房企一季度全口径销售金额同比下降近13%。

大涨后券商继续看好

受益于今年3月的销售有所翘头以及大盘整体形势向好影响，A股房地产板块自2月中旬以来涨幅明显。各大券商纷纷表示，继续看好房地产板块的后续表现。

国泰君安认为，展望未来，户籍制度改革力度加大，有望带动高能级城市的住宅需求。“人地钱挂钩”等配套政策以及允许农村集体经营性建设用地入市与跨区域调配将有效增加土地供给。此外，在京津冀、长三角、大湾区、成渝等重点区域布局的房企也将迎来更大的发展机遇。目前来看，全年商品房销售表现有望超预期。虽然全年行业整体销售面积预计同比仍有小幅的下降，但在行业集中度不断提升的背景下，优质房企盈利水平仍能保证。

国泰君安房地产团队在最新的研报中认为，在当前的社融渠道下，Q1是土地市场底部，会形成资本冗余并带动价格上涨，Q2是楼市的底部。结合4月户籍制度改革的纵深推进，国泰君安宏观团队预计2019年16个限购二类大城市销售增速将提升10个百分点，全国销售将提升1个百分点。

川财证券表示，从目前来看，因城施策、一城一策的政策主基调未变，各城市将有更多的政策自主权来针对性地调整信贷政策。未来行业政策环境有望出现改善，地产股估值也有望提升。

长江证券则认为，从当前市场环境看，调控政策进一步收紧的概率或已不大，龙头房企尤其是二线蓝筹的成长性、业绩确定性、估值水平、股息率均已具明显吸引力。