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商业项目定位与业态组合如何规划？
随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。
目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。
一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。
一、项目市场定位规划
准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……
现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。
（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象
1、 定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。
2、 定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。
3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：
A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：
业态需求——求综合型、一站式消费场所；
业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；
功能要求—— 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；
消费者结构— 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。
B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：
业态需求——综合型、一站式消费场所；
业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；
功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；
消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。
C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：
业态需求——综合型、一站式消费场所；
业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；
功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；
消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。
开店做什么好，如何定位？
开一个店铺就得有个定位，这是最基本的。一个店铺的定位取决于顾客的需求和买家的认知情况，不能以自身的产品靠卖家自己感觉来定位，那样流失的不止是顾客那么简单了。下面结合自己的实际经历谈一下做好店铺定位的方法和技巧：
一、什么是店铺定位
店铺定位就是确定一种风格，一种产品类型、款式，来吸引精准的人群浏览并且形成交易。看起来比较复杂，其实也非常的简单，也很好理解，如果用通俗的话解释：一是卖什么？指的是你销售商品的范围以及进货渠道；二是卖给谁？这个就是你销售商品的目标人群；三是在哪卖？指的是店铺的位置，比如繁华商业圈，淘宝网店等等；四是怎么卖？涉及到销售的方式以及如何搞好售后服务，甚至你如何对店铺进行有效的管理和运营。
二、做好店铺定位的技巧
首先，要深入学习调研。如果你想经营什么商品，就要进入同行的店铺进行了解，看是如何经营的？包括价格的定位、商品的销量、售后的服务、经营的管理等等。如果是实体店，我们可以以消费者的身份进行体验，感受实体店消费者的真实需求。要看到同行的优点和缺点，这样可以扬长避短，利用优点更进一步提升我们自己，看到缺点来避免我们犯同样的错误。调查研究工作做的越充分，信息越到位，以后犯的错误就会越少，就会少走弯路。
其次，要有自己的经营思路。这样才会使自己的店铺有特色，有效益。对于不同的定位会有不同的经营思路和经营策略。这里面有几种经营策略值得借鉴：一是价格。用优惠的价格来吸引顾客；二是特色。与同类店铺商品有区别，与众不同；三是专业。比如专卖店等，让人一看就是专业性强，质量好，买的放心；四是情感。客服服务好、售后服务好，让顾客有种宾至如归的感觉。
其三，要做好四个方面的定位。一是店铺定位。一个店铺最好只有一个定位，如果什么都想做，反而适得其反，什么都做不好。店铺的定位就是一种取舍，为了获得一部分客户，可能就会失去另一部分客户，找准你最擅长的，果断下手。二是产品定位。每个店铺都需要有主打产品，这就是品牌，别的商品可以降价，主打商品不要轻易降价。三是风格定位。也可以说是装修定位，就好像你开实体店一样，卖女人衣服的，装修你搞个儿童乐园的，你说行吗。也就是说，先定位好做什么产品，然后这个产品消费的人群是那类人，接着这些人都喜欢什么东西，最后投其所好。四是人群定位。人群定位是开店前定位中的一个重点。看你的顾客消费群体，了解他们的群体特征，比如年龄，性别，职业等；然后针对这些特征做调整，比如美容院设在高档小区不远处，文具店在学校边上等。
最后，要有合适的运营管理方法。每个店铺都是一个团队，如何让团队发挥最大作用是做好店铺的根本所在。在店铺员工管理中，普遍存在发错定单、无所事事、干多干少一个样等问题。我自从接触了《工作就要日事日清》，觉得很适合我们这种小团队的管理，利用日事清推行工作日志制度，把时间管理作为帮助员工提高工作效率，减轻压力的方法，对员工进行时间管理、GTD方面的培训，让员工感受到工作日志法的意义和重要性，同样也提升了团队协作能力和管理效率。
如果你做好了店铺定位，让消费者直观清晰的看到和认识产品，有直接在实体店购买或网上下单订购的欲望，你就成功了。
项目经营的业态定位是什么意思？
商业业态，指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划，则是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。因此在集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的应用意义。
一、购物中心业态规划的宏观考虑因素
1、项目当地的经济发展水平
丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。只有这样，才不会说与城市的发展脱节。购物中心要生存，就必然适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量，而其它地区的卖场却扩大了市场范围。因此，购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费发展情况。
城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。
当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，并在此基础上进行一些业态的组合的创新，并形成一整套经营管理系统的支持与配合，否则就容易盲目跟风变换业态规划，把握不住市场定位，很难保证在业态创新上取得成功。
2、项目当地的商家资源
项目当地的商家资源在很大程度上决定了该项目日后招商的资源和方向。
在进行业态规划时，应对项目所在地的商业资源情况进行市场调研。根据市场调研的结果，汇总当地的商家资源情况，进行分类汇总，计算出各分类项目的比例。一般来说，商家资源的分类可以分为购物、餐饮、娱乐三大类。进行市调商业分类的目的在于分析当地的商业发展情况，把握项目当地商业发展的情况，为商业经营规划提供依据。
在分析市场调研的结果的基础上，依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况针对各业态的经营面积作出预估。同时可以借鉴国内外的一些大型的商业成功的规划经验，比如目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。预估所需经营面积时应把经营的类别和商店种类的面积进行分类列出，这样有利于从整体上对招商面积进行控制。
进行面积的预估后，还应根据项目当地的情况进行市场需求的核实。核实市场需求的目的在于核实所有规划面积/店铺的需求是否存在。没有需求就没有市场，如果当地的需要不存在或者说市场的需求不充足，那就及时进行相关的调整。如果整个的规划与项目当地市场的需求相差太远，那将对后期的招商造成很大的困难，同时也脱离了当地的实际情况，对将来的经营产生不利的影响。
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